Garantie de Loyers Impayés pour Baux Commerciaux et Professionnels
Qu’est-ce que la Garantie de Loyers Impayés (GLI) pour les baux commerciaux ?
La GLI est une assurance conçue pour protéger les propriétaires contre les risques d’impayés de loyer dans le cadre de baux commerciaux.
Elle assure une couverture financière en cas de défaut de paiement par le locataire, pendant une durée de 12 mois (ou 18 mois, en option).
La garantie intervient également pour l’organisation de la procédure contentieuse, ainsi que la prise en charge de ces frais. Le propriétaire, ou son mandataire, est ainsi déchargé de la gestion fastidieuse et onéreuse du contentieux locatif.
Pour des structures d’administration de biens dotées d’un service Contentieux, le contrat GLI peut être aménagé.
A quoi correspond la franchise dans un contrat d’assurance ?
En assurance, la franchise est le montant qui reste à la charge de l’assuré en cas de sinistre. Il s’agit donc de la partie des coûts des dommages non prise en charge par votre assureur selon les termes du contrat.
Avec le contrat GLI Coverent Baux Commerciaux/Professionnels, les garanties “Loyers Impayés” et “Détériorations Immobilières” sont accordées au propriétaire, sans franchise, dès lors que :
– le dépôt de garantie a été versé par le locataire (ou substitué par notre garantie QuietRent de Substitution de Dépôt de Garantie).
– le locataire a plus de deux ans d’existence.
NB : Pour les locataires dont l’existence est inférieure à 2 ans, la franchise peut être supprimée avec la présence au bail d’une personne qui se porte caution solidaire.
Qu‘est-ce que l’inventaire des catégories de charges en matière de bail commercial ?
La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être indiquée dans un inventaire dès la signature du contrat de bail. On parle d’un inventaire précis et limitatif. Les charges sont classées dans cet inventaire en 5 catégories :
– Charges au sens strict, c’est-à-dire les prestations offertes par le propriétaire
– Réparations
– Charges imposées par la réglementation
– Entretien
– Impôts et taxes locatives.
Dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Cette répartition des charges se fait au prorata des surfaces exploitées.
Le bailleur doit adresser au locataire, chaque année, un état récapitulatif de cet inventaire de charges incluant un décompte de régularisation, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Dans les immeubles en copropriété, le délai est de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l’exercice annuel.
À noter : L’inventaire porte sur des catégories de charges. Par conséquent, une charge nouvelle créée en cours de bail peut entrer dans l’une de ces 5 catégories définies.
Source : Service Public
Quelles sont les charges à payer par le bailleur ?
La répartition des charges entre le bailleur et le locataire n’est pas libre en matière de bail commercial.
Les charges suivantes doivent toujours être payées par le bailleur :
– Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture (par exemple, remise en état d’un immeuble suite aux inondations, réfection de l’installation électrique, réparation d’une canalisation).
– Les honoraires concernant la réalisation de ces travaux sont aussi concernés.
– Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations
– Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l’immeuble
– Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE). La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France sont normalement à la charge du propriétaire. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
– Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Attention : Lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, le bailleur et le locataire décident librement de la répartition entre eux des charges, du coût des réparations et des taxes. En pratique, les grosses réparations sont souvent à la charge du propriétaire et les autres réparations à la charge du locataire.
Source : Service Public
Quelles sont les charges à payer par le locataire ?
Le locataire doit payer les dépenses d’entretien et les réparations courantes. Lorsque le bail le prévoit, il doit également payer certains impôts.
Dépenses toujours à la charge du locataire
Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire.
Il s’agit des charges suivantes :
– Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité
– Dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs
– Dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
– Travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné.
Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire
Certains impôts peuvent être dus par le locataire lorsqu’une clause du bail commercial le prévoit. Si le bail n’indique rien, c’est donc le bailleur qui devra les payer.
Il s’agit des impôts suivants :
– Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
– Impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
– Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie (taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France)
Attention : Lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, le bailleur et le locataire décident librement de la répartition entre eux des charges, du coût des réparations et des taxes. En pratique, les grosses réparations sont souvent à la charge du propriétaire et les autres réparations à la charge du locataire.
Source : Service Public
Quelle est l‘obligation d’information du bailleur concernant les travaux ?
Le bailleur doit adresser au locataire les 2 documents suivants concernant les travaux :
– État prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes avec un budget prévisionnel,
– État récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes avec leur coût.
Ces informations sont communiquées au locataire tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.
À la demande du locataire, le bailleur doit transmettre tout document justifiant le montant des travaux.
Dans le cas d’un ensemble immobilier avec plusieurs locataires (par exemple, un centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.
Source : Service Public
Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Un dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire pour garantir au propriétaire la bonne exécution du bail (comme le paiement du loyer ou l’entretien du local). Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Cette somme est en principe rendue au locataire à la fin du bail.
A noter : Dans le cadre du contrat GLI Coverent Baux Commerciaux/Professionnel, le propriétaire est supposé imposer au locataire le versement d’un dépôt de garantie. S’il renonce à cette faculté, une somme équivalente au montant du dépôt de garantie théorique sera alors appliquée en tant que Franchise en cas de sinistre.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties. En pratique, et pour le contrat GLI, il s’élève à l’un des montants suivants :
– Soit 3 mois de loyer si les loyers sont payables d’avance,
– Soit 6 mois de loyer si le loyer est payé en fin de terme.
Si le montant du dépôt de garantie excède 2 termes de loyers, le propriétaire doit verser au locataire des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer au preneur (ou locataire) la TVA sur le montant du dépôt de garantie.
À noter : Le contrat de bail prévoit généralement que le dépôt de garantie correspond à 3 mois de loyers. En conséquence, le dépôt de garantie est révisé en même temps que le loyer et/ou lors du renouvellement du bail.
Le dépôt de garantie doit-il être remboursé en fin de bail ?
Le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire quand il quitte les lieux. La loi ne prévoit aucun délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie. Toutefois, le délai de restitution du dépôt de garantie est souvent précisé dans le contrat de bail commercial.
Le locataire doit restituer les locaux en bon état de réparations. Si le locataire ne respecte pas ses obligations et rend le local dégradé, le propriétaire peut librement conserver – partiellement ou en totalité – la somme du dépôt de garantie selon les travaux nécessaires pour effectuer une remise en ordre du bien.
A savoir : Le bail commercial doit prévoir que le locataire est tenu de payer son loyer jusqu’au terme du contrat et qu’il ne doit pas déduire le dépôt de garantie du loyer.
Source : Service Public
Quelle différence entre la GLI pour baux commerciaux et celle pour baux d’habitation ?
Il existe plusieurs différences dans les spécificités du contrat GLI dédié aux baux commerciaux, comparées à celles de la GLI des baux d’habitation. Par exemple :
La solvabilité du locataire : L’appréciation de la solvabilité des personnes morales est plus délicate que celle des personnes physiques. Pour cette raison, la mise en place de la GLI des Baux Commerciaux est systématiquement soumise à la certification préalable du Dossier Locataire par nos équipes. Ainsi, le propriétaire ou son mandataire, est certain de l’acceptation du risque par l’assureur.
Une procédure contentieuse distincte : Les baux d’habitation sont soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989. Celle-ci ne s’applique pas aux baux commerciaux, qui nécessitent des connaissances particulières. Nous nous appuyons sur notre réseau partenaire de commissaires de justice et d’avocats spécialisés en baux commerciaux pour choisir une meilleure efficacité dans les procédures mises en place.
Les plafonds de garantie : La plupart des contrats GLI de baux d’habitation sont soumis à des plafonds inadaptés (exemples : plafond global d’indemnisation de 100.000 €, ou loyer maximum de 5.000 €/mois). Le contrat dédié aux Baux Commerciaux, GLI Coverent permet par défaut, de couvrir les baux jusqu’ à 360.000 €/an de loyer. Pour des montants supérieurs, la validation de l’assureur est requise, mais une solution est possible.
Les tarifs : La GLI Habitation est habituellement soumise à un taux de cotisation unique, quel que soit le profil du locataire (retraité, CDI, étudiant, etc.). Pour la GLI des Baux Commerciaux, l’approche tarifaire est plus fine. Elle dépend du profil du locataire (ancienneté), de son activité, du local sélectionné et des garanties choisies. Les différents paramètres conduisent à l’application d’un taux unique de cotisation, présenté après Certification du dossier Locataire.
Quelle est la durée de la couverture de la GLI pour les baux commerciaux ?
La durée de couverture est par défaut de 12 mois d’impayés de loyer.
En option lors de la mise en place du contrat GLI Baux Commerciaux, elle peut être portée à 18 mois.
Y a-t-il un délai de carence pour bénéficier de la GLI Baux Commerciaux ou Baux Professionnels ?
Lorsqu’il s’agit d’un locataire entrant, les garanties sont acquises sans délai de carence (hors option choisie permettant une réduction de tarif).
Lorsqu’il s’agit d’un locataire en place depuis plus de 6 mois, il est fait application d’un délai de carence de 3 mois, sauf si le lot était précédemment assuré pour des garanties équivalentes.
La présence d’un éventuel délai de carence est indiquée lors de la présentation de notre devis. Le délai de carence est la période intermédiaire qui se situe entre la date de mise en garantie et la date de prise d’effet des garanties. Lorsqu’un sinistre survient pendant ce délai, il ne fait pas l’objet d’une prise en charge.
Le local doit-il être géré par un Administrateur de biens pour mettre en place la GLI ?
Non, le contrat Coverent GLI Baux Commerciaux ou Baux Professionnels, s’adresse indifféremment :
– Aux Administrateurs de biens pour les lots qu’ils gèrent (sans minimum de lots à garantir),
– Aux Propriétaires Bailleurs gérant eux-mêmes un ou plusieurs locaux commerciaux/professionnels,
– Aux Foncières pour leur propre parc immobilier.
Quelle est la durée minimum d’un contrat GLI Baux Commerciaux, et quel est le préavis de résiliation ?
Le contrat Coverent GLI Baux Commerciaux ou Baux Professionnels est un contrat annuel à reconduction tacite.
L’échéance anniversaire est fixée au 01 Janvier de chaque année. La résiliation peut intervenir à chaque échéance anniversaire du contrat, en respectant un préavis de deux mois.
Par exception, lorsque l’assuré est une personne physique, la résiliation peut intervenir à tout moment sans préavis après la première année d’assurance, soit à partir du 13ème mois suivant la souscription.
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