Loi SVE et garanties des baux commerciaux : ce qui change concrètement

Promulguée le 26 mai 2026, et publiée au JO le 27 mai, la loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique recompose en profondeur les pratiques de sécurisation des baux commerciaux.

Tour d’horizon des évolutions à connaître, du périmètre concerné, du calendrier d’entrée en vigueur, et de la question d’interprétation qui agite déjà les cabinets spécialisés.

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L’article 62 de la loi SVE, inséré au sein du Titre X « Simplifier le développement des commerces », complète et modifie plusieurs dispositions du Code de commerce — au premier rang desquelles les articles L. 145-32-1 (nouveau) et L. 145-40. À la clé : un plafonnement des garanties exigibles, un encadrement des délais de restitution, une mensualisation du loyer de droit, et une question d’interprétation qui divise déjà la doctrine.

Synthèse, point par point, à destination des bailleurs, administrateurs de biens et locataires commerciaux.

Les trois mesures phares

Le plafonnement des garanties à un trimestre de loyer
Le nouvel article L. 145-40 dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre, et qu’il en va de même de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat. Les sommes versées ne portent désormais plus intérêt au profit du preneur.

La mensualisation du loyer de droit
Le nouvel article L. 145-32-1 ouvre au preneur le droit d’exiger un paiement mensuel du loyer, sur simple demande, sous réserve qu’il ne présente pas d’arriéré non contesté. Cette mesure est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger.

L’encadrement des délais de restitution et de mainlevée
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées dues au bailleur. Les autres garanties — caution bancaire, GAPD, nantissement — doivent faire l’objet d’une mainlevée et d’une restitution des documents dans un délai de six mois.

La question qui divise : enveloppe unique ou cumul possible ?

C’est sans doute le point le plus stratégique de la réforme, et celui sur lequel les commentaires de doctrine divergent ouvertement.

Le texte en discussion

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. »

Article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.

L’enjeu tient en une formulation : « il en va de même ». Faut-il y voir un unique plafond de trois mois couvrant l’ensemble des sûretés, ou deux plafonds distincts s’ajoutant l’un à l’autre ?

Lecture 1 : Enveloppe globale
Un plafond unique de 3 mois pour l’ensemble des sûretés (DG + caution / GAPD confondus). Arguments : intention exprimée du législateur de neutraliser le cumul, extension explicite décidée en commission mixte paritaire, finalité protectrice de la trésorerie du preneur.

Lecture 2 : Enveloppes distinctes
3 mois pour le dépôt de garantie, et 3 mois pour les autres sûretés (soit jusqu’à 6 mois cumulés). Arguments : structure grammaticale du texte, retrait de la mention « montant cumulé » présente dans les versions antérieures, régimes de restitution distincts (3 mois / 6 mois).

Aucune jurisprudence ne tranche à ce jour. Plusieurs cabinets spécialisés se prononcent dans des sens opposés.

En pratique
Dans l’attente d’une clarification jurisprudentielle, la prudence commande de tenir compte des deux scénarios dans la rédaction des baux. Les bailleurs et leurs mandataires gagneront à ne pas exposer leurs revenus locatifs à un risque de requalification, tout en n’abandonnant pas trop vite des sûretés que la loi pourrait, in fine, autoriser.

Quels locaux sont concernés ?

Le nouveau dispositif ne s’applique pas à tous les baux commerciaux indistinctement. Il renvoie à l’article L. 145-32-1, qui vise les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de commerce de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

A contrario, paraissent rester en dehors du périmètre du plafonnement :

• les bureaux loués à des entreprises de services non assimilables à un service commercial ou artisanal ;
• les entrepôts et locaux logistiques ;
• les baux professionnels (professions libérales, activités non commerciales)

Ce point est essentiel en pratique : il signifie qu’une part substantielle des baux commerciaux et professionnels conserve la possibilité de garanties supérieures à un trimestre. Le calibrage de la sûreté devra donc commencer par une analyse fine de la destination du local et de l’activité du preneur.

Le calendrier des entrées en vigueur

Les différentes mesures de l’article 62 entrent en vigueur selon un calendrier échelonné, qu’il est essentiel de maîtriser :

• 26 mai 2026 — Promulgation
  Mensualisation du loyer applicable aux baux en cours, sur demande du preneur, avec effet à l’échéance suivante.
• À compter du 26 mai 2026
  Plafonnement des garanties applicable aux baux conclus ou renouvelés. Les baux antérieurs continuent à produire leurs effets sur les sûretés en place.
• À compter du 26 août 2026
  Délais de restitution et de mainlevée applicables aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter de cette date.
• À compter du 26 août 2026
  Mutation du local et caducité des garanties applicables aux ventes intervenant à compter de cette date.

Mutation du local : la caducité de plein droit

L’une des nouveautés les plus structurantes — et sans doute la plus sous-estimée — concerne le sort des garanties en cas de vente du local. La loi prévoit désormais que la mutation entraîne de plein droit la caducité des garanties demandées au preneur, et impose au cédant de procéder, dans un délai de six mois, aux mainlevées nécessaires et à la restitution des documents afférents. L’obligation de restitution du dépôt de garantie est, quant à elle, transmise au nouveau bailleur.

En pratique, toute vente d’un immeuble loué impose désormais une revue complète des sûretés : le repreneur devra envisager la mise en place de nouvelles garanties s’il souhaite préserver son niveau de protection.

Restitution et mainlevée : deux délais distincts

Pour la première fois en bail commercial, la loi fixe des délais impératifs :

• 3 mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie au preneur, déduction faite des sommes dues justifiées ;
• 6 mois à compter de la remise des clés pour procéder aux mainlevées des autres garanties et restituer les documents.

Ces délais rapprochent sensiblement le régime du bail commercial de celui du bail d’habitation. Pour les administrateurs de biens, c’est un point d’attention immédiat : les procédures internes doivent être adaptées pour respecter ces échéances, sous peine d’engager la responsabilité du bailleur.

Une évolution de fond : de l’accumulation à l’analyse du risque

Au-delà des points techniques, la loi SVE traduit un changement de paradigme. La logique historique du bail commercial reposait sur l’accumulation de garanties financières : dépôt de garantie élevé, caution bancaire, garantie à première demande, le tout cumulé pour couvrir le bailleur en cas de défaillance.

Cette logique laisse désormais place à une approche plus moderne, qui repose sur trois piliers :

• l’analyse du risque locataire en amont, par une certification rigoureuse du dossier ;
• le calibrage fin des sûretés au profil du preneur et à la nature du local ;
• la gestion active des impayés dès le premier incident, plutôt que la mobilisation tardive des garanties.

C’est précisément cette approche qui structure depuis le départ l’offre Cover immo.

Notre approche face à la réforme

Cover immo accompagne les bailleurs, administrateurs de biens et locataires commerciaux à chaque étape de la sécurisation du bail :

• Certification systématique du dossier locataire sous 48 heures, reconnue par notre assureur partenaire, pour identifier en amont les profils éligibles aux garanties ;
• GLI Coverent — Garantie de Loyers Impayés pour baux commerciaux et professionnels, plafond global de 360 000 € par sinistre, garanties à la carte, prise en charge complète de la procédure contentieuse ;
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Nous suivons avec attention les premières analyses doctrinales sur la loi SVE et adaptons en continu nos contrats à leurs implications.

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